Leilão Electrónico no âmbito da venda judicial promovida em processo de execução
É possível anular a compra de um imóvel licitado e adjudicado?

Lawyer

Com o aparecimento de novas plataformas de leilões electrónicos, nomeadamente, com através da plataforma e-leilões, no sítio www.e-leiloes.pt, onde são colocadas os imóveis, veículos, equipamentos, máquinas e Direitos que foram colocados em venda judicial, é efectuada preferencialmente por meio de leilão electrónico, tal como vem previsto no artigo 837.º do Código do Processo Civil.

No entanto, e como sabemos, muitos das aquisições realizadas nestes leilões são efectuados por impulso, e muitas vezes sem tempo para realizar os devidos procedimentos de averiguação (due dilligence), e também muitas vezes, são efectuados sem os devidos cuidados de zelo e cumprindo todas as obrigações legais, por parte da entidade que anuncia o leilão.

Assim, a resposta à pergunta constante de: “Se é possível anular um leilão eletrónico do site e-leilões?”

A resposta é afirmativa. Sim, existem alguns motivos para se poder anular uma licitação de um imóvel adquirido em leilão electrónico, no entanto, terá de se enquadrar numa das situações previstas na Lei e terá sempre de ser respeitado o prazos estabelecidos para o fazer.

A evolução tecnológica dos meios de pagamento e consulta electrónicos não se limitaram a alterar todo o sistema de compra e venda entre privados, vieram também dar uma nova plataforma para que em sede de processo de execução os credores vissem ressarcir os seus créditos de forma mais célere, fácil e transparente.E-leilões

Caso licite e não realize o pagamento dentro do prazo?

Na falta de pagamento no prazo legal teremos de aplicar o 825º do Código de Processo Civil, este artigo trata da falta de depósito no âmbito de processo executivo, depositando no Agente de Execução a responsabilidade de decidir a tramitação do processo de venda e qual a sanção a aplicável.

Esta decisão pode ser Reclamada judicial para o juiz de execução do processo.

Qual é a sanção de licitarmos um bem e não pagarmos?

Releva para este caso o artigo 825º do Código do Processo Civil, que estabelece que a responsabilidade do proponente é também pelo valor que deixou de ser recebido com base na segunda proposta ou melhor proposta de nova venda que vier a ser designada. Desta forma, a responsabilidade também é a título “indemnizatória”, pelo valor que deixou de ser recebido.

E quanto à anulação da compra, em que situações é admitida?

Existem bastantes motivos na Lei, como por exemplo a deficiência do anúncio, onde o anúncio do leilão electrónico não apresenta a informação completa e legalmente exigível para que um interessado na aquisição esteja completamente informado quanto às características e qualidades (qualidades físicas e jurídicas) do bem.

Ao contrário da Lei Fiscal, que no artigo 257.º do CPPT, elenca as situações taxativamente quanto à possibilidade para pedir a anulação da venda, tal não sucede na Lei Civil. Para a Lei Fiscal, poderá ser anulada a venda com base em 3 (três) motivos para a anulação de venda:

  1. Caso a anulação se funde em existência de ónus real sobre o objecto que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o anunciado, o licitante tem no prazo de 90 dias, poderá solicitar a sua anulação;
  2. Quando for invocado fundamento de oposição à execução que o executado não tenha podido apresentar no prazo da alínea a) do artigo 203º, n.º1 do CPPT, terá o prazo de 30 dias,
  3. Nos restantes casos previstos no Código do Processo Civil, prazo de 15 dias.

No entanto, o código Processo Civil, contempla uma formulação um pouco mais aberta, em nossa opinião:

“Se, depois da venda, se reconhecer a existência de algum ónus ou limitação que não fosse tomado em consideração e que exceda os limites normais inerentes aos direitos da mesma categoria, ou de erro sobre a coisa transmitida, por falta de conformidade com o que foi anunciado, o comprador pode pedir, na execução, a anulação da venda e a indemnização a que tenha direito”

No âmbito da Lei civil, o comprador que viu as suas expectativas serem afectadas, tem também direito a uma indemnização por forma a compensar de qualquer dano ou .

Assim, perante os motivos possíveis temos de salientar que o motivo muitas vezes apontado e fruto de lapsos de identificação do imóvel, é o de erro sobre o objecto, uma vez que, por vezes, o adquirente licita o imóvel sem conferir as características reais do imóvel e sem que as mesmas fossem anunciadas no anuncio.

O legislador na Lei Fiscal vai reduzindo os prazos para anulação da venda consoante a gravidade da situação jurídica que se apresente ao proponente. No entanto, na lei civil contamos com o prazo geral de 1 ano do conhecimento ou da venda, consoante o caso.

Somos de opinião que a margem de manobra que é dada ao adquirente é curta, caso pretenda proceder à anulação da venda pelo que deve ser célere a actuação.

O pedido de anulação de venda terá de ser dirigido ao Agente de Execução, e em caso de venda efectiva periférico, e/ou Juiz de Execução.

Se ainda não está esclarecido, contacte-nos por forma a saber mais sobre a aquisição de imóveis em leilão das finanças ou para saber como proceder à anulação de venda de imóvel em leilão electrónico das finanças, pode contactar-nos pelo geral@fslegal.pt

Se a sua dúvida é sobre leilão electrónico das finanças, deve consultar o nosso artigo informativo em https://fslegal.pt/pt/leilao-electronico-no-ambito-de-execucao-fiscal-de-bens-penhorados-pela-autoridade-tributaria/

 O presente artigo é apenas informativo, e não pretende ser de todo exaustivo quanto às matérias aqui tratadas.