O presente artigo pretende abranges a mais recente alteração do regime da propriedade horizontal, em particular relativamente às dívidas ao condomínio e novas obrigações nas Escrituras e DPA (Documento Particular Autenticado) quanto à alienação de frações autónomas.
A Lei n.º 08/2022 de 1 de Janeiro introduziu alterações ao regime da propriedade horizontal, ao Código Civil, ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, e ao Código do Notariado e pretendemos apenas dar nota das principais alterações com as consequentes implicações práticas das mesmas.
I – Obrigação de emissão de Declaração pelo Administrador de Condomínio no prazo de 10 dias – esta declaração ou outra declaração em que o comprador adquirente do imóvel assuma a responsabilidade por eventuais dívidas, passaram a ser obrigatórias e a dever constar das escrituras ou dos DPAs.
A declaração do condomínio deve ser emitida pela administração do condomínio, no prazo de 10 dias, conforme o estipulado na alínea q) nº 1 do artigo n.º 1486 do Código Civil e deve conter a identificação completa do proprietário e da fracção autónoma e mencionar ainda as obrigações que cada fracção está sujeita, se existem dívidas em atraso sua natureza e data de vencimento.
Um ponto a salientar é a responsabilidades por encargos do condomínio, sendo que se mantém, como até ao momento, que será o vendedor a assumir as responsabilidades pelas suas dívidas. No entanto, o comprador também poderá se responsabilizar pelas mesmas. Sendo que a responsabilidade pelas dívidas existentes é aferida em função do momento em que a mesma deveria ter sido liquidada, salvo se o adquirente expressamente declarar (na escritura ou no DPA) que prescinde da declaração do administrador, aceitando desta forma, a consequência, de ser responsabilizado por eventuais dívidas ao condomínio pelo vendedor.
Mantendo-se a responsabilidade pelo comprador pelas dívidas geradas posteriormente à aquisição, sendo que esta obrigação tem consagração expressa legal no número 4 do artigo 1424.º-A do Código Civil.
II – Obrigação do Vendedor de informar a Administração de Condomínio da identificação completa do proprietário adquirente de forma a garantir a continuidade dos pagamentos do valor do condomínio.
Através do artigo 3.º do referido Diploma, procedeu-se à alteração ao Decreto-Lei n.º 268/94, de 25 de outubro, reforçou-se a obrigação do proprietário alienante, dever comunicar a identidade de quem alienou o imóvel, de forma a acautelar o cumprimento das obrigações contributivas pelas quais a fracção alienada responde, como segue;
Artigo 3.º
1 — Na entrada do prédio ou conjunto de prédios ou em local de passagem comum aos condóminos deverá ser afixada a identificação do administrador em exercício ou de quem, a título provisório, desempenhe as funções deste.
2 – Os condóminos devem informar o administrador do condomínio do seu número de contribuinte, morada, contactos telefónicos e endereço de correio eletrónico e atualizar tais informações sempre que as mesmas sejam objeto de alteração.
3 – A alienação das frações deve ser objeto de comunicação ao administrador do condomínio pelo condómino alienante, por correio registado expedido no prazo máximo de 15 dias a contar da mesma, devendo esta informação conter o nome completo e o número de identificação fiscal do novo proprietário.
4 – A falta de comunicação indicada no número anterior responsabiliza o condómino alienante pelo valor das despesas inerentes à identificação do novo proprietário e pelos encargos suportados com a mora no pagamento dos encargos que se vencerem após a alienação.
III – Entrada em vigor boas práticas
O diploma entra em vigor 90 dias após a sua publicação, com exceção da alteração ao artigo 1437.º do Código Civil, que entra em vigor no dia seguinte ao da publicação.
Desde há muito que somos de opinião, e vínhamos a aconselhar todos os clientes adquirentes de frações autónomas, a solicitarem aos vendedores as cópia das últimas atas das assembleias de condóminos e nalguns caso, comprovativos do pagamento dos últimos recibo de condomínio ou mesmo declaração da administração do condomínio na qual constasse a não existência de dívidas.
Da mesma forma, aconselhávamos a todos compradores a comunicar de imediato a transação à administração de condomínio das frações de forma a não existir falta de pagamento decorrente da mudança de proprietário.
Este resumo não tem qualquer carácter vinculativo, foi escrito como artigo de análise e opinião e não dispensa a consulta da Lei, bem como o aconselhamento relativamente às obrigações existentes. Recomendamos o aconselhamento a assessoria jurídica apropriada para o efeito.
Caso subsista alguma dúvida que pretenda ver esclarecida, não hesite em contactar-nos através do endereço: geral@fslegal.pt
José Fonseca Santos