Sim, existem motivos para se poder anular uma licitação de um imóvel adquirido em leilão das finanças, no entanto, existem alguns limites e prazos para o fazer. Será útil fazer uma explicação do regime e explicação dos passos a seguir.
A evolução tecnológica dos meios de pagamento e consulta electrónicos não se limitaram a alterar todo o sistema de compra e venda entre privados, vieram também dar uma nova plataforma ao Estado para ver ressarcir dos seus créditos em sede de execução fiscal. Deste modo, veio a Lei n.º 55-A/2010, de 31 de Dezembro, complementar a forma como poderá proceder às vendas de bens penhorados pela Autoridade Tributária e Aduaneira (“AT”), em sede de execução fiscal.
Por forma a responder à pergunta que serve de base para o presente artigo, cumpre antes de mais analisar a Portaria nº 219/2011, de 1 de Junho, que regula a tramitação do leilão electrónico, e realçar a importância do artigo 248º do Código do Procedimento e Processo Tributário (“CPPT”), que, para além de regular a venda dos bens penhorados, é o artigo de base para a Portaria, na medida em que o número 6 do preceito remete para a Portaria.
Ora, o artigo 248.º do CPPT, no n.º 1, dá primazia ao leilão electrónico como método de venda de bens penhorados, todavia, admite, em segunda linha, a proposta por carta 
fechada quando a sua utilização for impossibilitada, habitualmente, quando não exista venda do bem em leilão electrónico.
A venda por leilão electrónico, decorre num prazo de 15 dias e que o valor base é de 70% do valor determinado no artigo 250.º do CPPT (Exemplo imóveis urbanos o valor de referência é o Valor Patrimonial Tributário). A determinação do valor do bem é efectuada de forma diversa caso se trate de bem imóvel urbano ou rústico ou bem móvel.
No caso de não existirem propostas em sede de leilão electrónico, podemos recorrer à modalidade “proposta por carta fechada”. Nesta modalidade, o prazo para apresentação de proposta decorre durante 15 a 20 dias e o valor base é reduzido para 50% do determinado no artigo 250.º do CPPT.
Os nº 2 e 3 do artigo 248.º materializam as duas modalidades de venda, sendo de realçar a alteração do valor base, que, da venda por leilão electrónico para a proposta por carta fechada, é reduzida em 20% e o alargamento do prazo de 15 dias para de 15 a 20 dias. É evidente, pela redução do valor base e do aumento do prazo para apresentação de proposta, que a A.T. quer que os seus créditos sejam ressarcidos com o máximo de celeridade possível e certeza possível.
Temos por fim, o último recurso da AT, que depende do insucesso dos métodos indicados no nº 2 e 3, para vender o bem objecto de penhora: abertura de novo leilão electrónico, portanto trata-se do segundo leilão sobre o mesmo bem, com prazo de 15 dias para apresentação de proposta, sendo a adjudicação feita à proposta de valor mais elevado.
A lei ainda admite que o dirigente máximo do serviço (Chefe de Finanças) possa determinar a venda numa outra modalidade prevista no Código de Processo Civil. Consequentemente, abre-se em o leque de modalidades de venda, a fim de se concretizar a alienação do bem objecto de penhora com entrada para os cofres do Estado desses valores.
Portaria 219/2011, de 1 de Junho – procedimentos e especificações técnicas a observar na realização da venda de bens penhorados em processo de execução fiscal de venda judicial na modalidade de leilão electrónico
A Portaria nº 219/2011, de 1 de Junho, é composta por nove artigos que, de forma simples e directa, regulam o procedimento de venda electrónica.
O conceito de leilão electróncio, vem definido na Portaria dos leilões electrónicos como sendo: “… «leilão electrónico» representa a modalidade de venda que utiliza meios informáticos para a licitação, através da Internet, na venda de bens em processo de execução fiscal…”.
Já o artigo 3º, no seu nº1, determina que a Direcção-Geral de Impostos (“DGSI”) disponibiliza no portal das finanças (www.portaldasfinancas.gov.pt/) a consulta dos anúncios de venda de bens que decorram por essa modalidade e a evolução do leilão.
Quanto a quem pode efectuar uma licitação, apenas a podem fazer, os utilizadores registados, sendo considerados como tal, as pessoas autenticadas no portal das finanças com uma palavra chave associada ao seu Número de Identificação Fiscal (“NIF”).
A duração do leilão, é fixada pelo órgão de execução fiscal, sendo obrigatório determinar o dia e as horas de abertura e encerramento do leilão electrónico.
A adjudicação dos bens, é realizada no dia e hora designados pelo órgão de execução fiscal, decide sobre a adjudicação dos bens.
Quem pode assistir à adjudicação? Podem assistir ao acto de adjudicação:
– executado;
– os proponentes;
– os credores citados nos termos do 239º do CPPT ( credores com garantia real e o cônjuge do executado quando a penhora incida sobre bens imóveis ou móveis sujeitos a registo); e,
– os titulares de direitos de preferência ou remição (contacte-nos para saber mais sobre o direito de preferência ou remição geral@fslegal.pt) .
O exercício de deveres ou direitos é regulado pelo artigo 253º do CPPT, que trata da tramitação das propostas em carta fechada caso o preço mais elevado seja apresentado por mais que um proponente.
Quando termina o resultado do leilão electrónico, o mesmo é disponibilizado no portal das finanças a todos os proponentes, após realizar a devida autenticação.
Caso licite e não realize o pagamento dentro do prazo?
Na falta de pagamento no prazo legal aplica-se o 825º do Código de Processo Civil, este artigo trata da falta de depósito no âmbito de processo executivo, depositando no Agente de Execução a responsabilidade de decidir a tramitação do processo de venda.
Qual é a sanção de licitarmos um bem e não pagarmos?
Sem prejuízo de outras disposições legais, o não pagamento do preço devido, no prazo determinado legalmente, impede o adjudicatário faltoso de apresentar qualquer proposta em qualquer venda em execução fiscal, durante um período de 2 (dois) anos. Ou seja, não poderá realizar qualquer licitação durante aquele período.
Adicionalmente, releva também o artigo 825º do Código do Processo Civil, que estabelece que a responsabilidade do proponente é também pelo valor que deixou de ser recebido com base na segunda proposta ou melhor proposta de nova venda que vier a ser designada. Desta forma, a responsabilidade também é a título “indemnizatória”, pelo valor que deixou de ser recebido.
E quanto à anulação da compra, em que situações é admitida?
Agora, que já conhecemos as modalidades de venda à disposição de interessado em aquisição de bem em sede de execução fiscal, é tempo de responder em que termos podemos proceder à anulação de venda, este instituto encontra-se disposto no artigo 257º do CPPT.
Assim, poderá ser anulada a venda com base em 3 (três) motivos para a anulação de venda:
- Caso a anulação se funde em existência de ónus real sobre o objecto que não tenha sido tomado em consideração e não haja caducado ou em erro sobre o objecto transmitido ou sobre as qualidades por falta de conformidade com o anunciado, o licitante tem no prazo de 90 dias, poderá solicitar a sua anulação;
- Quando for invocado fundamento de oposição à execução que o executado não tenha podido apresentar no prazo da alínea a) do artigo 203º, n.º1 do CPPT, terá o prazo de 30 dias,
- Nos restantes casos previstos no Código do Processo Civil, prazo de 15 dias.
Assim, perante os motivos possíveis temos de salientar que o motivo muitas vezes apontado e fruto de lapsos de identificação do imóvel, é o de erro sobre o objecto, uma vez que, por vezes, o adquirente licita o imóvel sem conferir as características reais do imóvel.
O legislador vai reduzindo os prazos para anulação da venda consoante a gravidade da situação jurídica que se apresente ao proponente. De qualquer modo, não podemos deixar de notar os reduzidos prazos que o adquirente (dado que nesta fase do procedimento já adquiriu o objecto da execução fiscal) tem para reagir. Supondo que adquire um imóvel e estamos perante erro sobre o objecto porque as qualidades indicadas no anúncio não estão correctas, por exemplo as áreas do imóvel. Neste caso temos prazo de 90 dias para reagir junto da A.T. e durante este prazo teremos de solicitar uma peritagem, a fim de fundamentarmos a nossa posição na acção de anulação de venda, que venha consolidar o nosso entendimento de que as qualidades do imóvel não são compatíveis com as apresentadas no anúncio.
Somos de opinião que a margem de manobra que é dada ao adquirente é curta, caso pretenda proceder à anulação da venda.
A contagem do prazo realiza-se a partir da data da venda ou da que o requerente tome conhecimento do facto que servir de fundamentação à anulação, cabendo ao adquirente fazer prova do conhecimento do facto. Assim, em regra, a conta-se a partir da data da venda, todavia pode o adquirente provar que só tomou conhecimento do facto posteriormente.
O pedido de anulação de venda terá de ser dirigido ao órgão periférico regional da administração tributária, que terá 45 dias para deferir ou indeferir o pedido. Após o indeferimento, poderá ser interposta uma Acção de Anulação no tribunal administrativo e fiscal competente.
Se ainda não está esclarecido, contacte-nos por forma a saber mais sobre a aquisição de imóveis em leilão das finanças ou para saber como proceder à anulação de venda de imóvel em leilão electrónico das finanças, pode contactar-nos pelo geral@fslegal.pt